購(gòu)房是每個(gè)家庭的大事，在購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)遇到預(yù)付錢款的情況，但這筆錢究竟是定金還是傭金，是購(gòu)房款還是中介費(fèi)？需要購(gòu)房者與房產(chǎn)公司明確性質(zhì)，不然，將有可能給雙方帶來(lái)困擾。

第三方與購(gòu)房方交接過(guò)程

2022年3月，張某與某房產(chǎn)公司員工楊某簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的某小區(qū)商品房，該商品房定價(jià)為42萬(wàn)余元，成交價(jià)為39萬(wàn)余元。張某需向公司支付定金2萬(wàn)元，并于2022年3月14日前繳納10萬(wàn)余元首付款，同時(shí)到公司簽署相關(guān)購(gòu)房文件。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，張某向楊某轉(zhuǎn)賬支付2萬(wàn)元。2022年5月22日，張某向房產(chǎn)公司繳納了10萬(wàn)余元首付款，并于同年6月14日與公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購(gòu)買前述商品房，房屋價(jià)款為37萬(wàn)余元。張某之前支付的2萬(wàn)元作為定金沖抵房?jī)r(jià)款，剩余房款27萬(wàn)元由張某貸款支付。2022年7月1日，張某通過(guò)銀行貸款27萬(wàn)元，并將該款轉(zhuǎn)至房產(chǎn)公司賬戶。之后，由于認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買賣合同之間存在2萬(wàn)元差價(jià)，張某認(rèn)為自己先前支付的定金2萬(wàn)元并未實(shí)際抵扣購(gòu)房款，遂將房產(chǎn)公司及楊某起訴至法院，要求返還此2萬(wàn)元。

經(jīng)查，張某曾于購(gòu)房前通過(guò)案外人某經(jīng)紀(jì)公司看過(guò)案涉房產(chǎn)，并通過(guò)某商貿(mào)公司法定代表人楊甲向房產(chǎn)公司工作人員徐某轉(zhuǎn)賬1萬(wàn)元，要求為張某預(yù)留該房產(chǎn)。為查清案件事實(shí)，法院將楊甲、某商貿(mào)公司、徐某追加為案件第三人參加訴訟。庭審中，房產(chǎn)公司辯稱，公司收取的實(shí)際房款為37萬(wàn)余元，另外2萬(wàn)元為楊某、徐某的傭金，該款的性質(zhì)張某事前已知曉，所以其僅向公司索要了首付款收據(jù)，未索要該2萬(wàn)元收據(jù)。楊某辯稱，張某支付房款時(shí)，徐某曾向其出具該2萬(wàn)元收據(jù)，并向其明確該2萬(wàn)元系“渠道費(fèi)”，不計(jì)入房?jī)r(jià)，且其中1萬(wàn)元已做為傭金轉(zhuǎn)給楊甲。經(jīng)庭審查明，張某承認(rèn)該房產(chǎn)系楊甲帶自己看后購(gòu)買。楊某在收取張某2萬(wàn)元后，已于當(dāng)日將其中1萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬給楊甲。在張某交付首付款當(dāng)日，楊某再次向楊甲轉(zhuǎn)賬1萬(wàn)元，并備注說(shuō)明系“渠道費(fèi)用，貸款如果過(guò)不了需退回來(lái)”。

不懂法不咨詢則自己吃虧

法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某與房產(chǎn)公司簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》約定房?jī)r(jià)為39萬(wàn)余元，而《商品房買賣合同》約定房?jī)r(jià)為37萬(wàn)余元，其間明顯存在2萬(wàn)元差價(jià)。張某做為完全民事行為能力人，在發(fā)現(xiàn)差價(jià)后支付首付款時(shí)，應(yīng)明確提出是否將該款進(jìn)行沖抵。然而張某自支付首付款至銀行發(fā)放貸款，再到其向房產(chǎn)公司提出返還該款，期間時(shí)隔一年有余，張某的行為與常理不符。而且，目前雙方均無(wú)法提供該款收據(jù)，該款的性質(zhì)無(wú)法明確。

由于張某曾通過(guò)楊甲經(jīng)營(yíng)的商貿(mào)公司帶其看房，楊某在收取2萬(wàn)元后與楊甲有過(guò)轉(zhuǎn)賬往來(lái)，故該款有可能成為楊甲的中介費(fèi)（渠道費(fèi)），也有可能成為楊某的傭金。同時(shí)，《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》中約定了違約金條款，而張某并未按協(xié)議書(shū)要求按時(shí)簽訂相關(guān)文件，該2萬(wàn)元也有可能已做為違約金支付。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》及相關(guān)司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。最終，法院以證據(jù)不足駁回了張某的訴訟請(qǐng)求。宣判后，張某不服判決提起上訴，案件經(jīng)保山市中院二審后，駁回上訴，維持原判。

房地產(chǎn)交易存在交易金額大、周期長(zhǎng)、流程復(fù)雜的特點(diǎn)。故而，當(dāng)事人在簽訂購(gòu)房合同和相關(guān)文件時(shí)，應(yīng)特別注意用語(yǔ)表述準(zhǔn)確，明確約定價(jià)款、支付方式、違約責(zé)任等信息，并仔細(xì)核對(duì)合同內(nèi)容，區(qū)分是否存在代理傭金、中介費(fèi)等額外收費(fèi)行為。在簽署合同之前要能夠請(qǐng)專業(yè)人士審核合同條款是否符合法律規(guī)定。合同簽署后，雙方應(yīng)當(dāng)秉持誠(chéng)信，恪守承諾，善意行使權(quán)力和履行義務(wù)，切莫隨意違反合同約定。