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保山市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)政策問題答疑（一）

根據(jù)國(guó)家、省、市對(duì)2016年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的部署和要求，我市施甸縣、昌寧縣、龍陵縣分別于6月24日、25日、28日頒發(fā)了首批不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，在頒發(fā)新證過程中，房產(chǎn)、土地合一存在諸多問題，經(jīng)市局認(rèn)真梳理、研究、分析后，現(xiàn)就部分政策及業(yè)務(wù)問題的處理提出以下意見，供縣市在開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中參考。

1、原房產(chǎn)登記用途為商業(yè)，土地登記用途為住宅用地，在數(shù)據(jù)整合或申請(qǐng)換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書過程中，用途如何統(tǒng)一問題。

在數(shù)據(jù)整合過程中，土地、房產(chǎn)按原用途進(jìn)行處理。申請(qǐng)人申請(qǐng)換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，但產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)用途改變手續(xù)后登記發(fā)證，亦可按原用途直接辦理。若發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更，則需先完善土地使用權(quán)用途改變手續(xù)之后再予以登記發(fā)證。

2、部分行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的房改房，已分戶辦理房產(chǎn)證，由于歷史原因或地方政策，土地使用權(quán)未處置到相關(guān)權(quán)利人的，在房地統(tǒng)一登記過程中，該部分房地產(chǎn)難以進(jìn)行轉(zhuǎn)移、抵押登記問題。

針對(duì)此問題，建議實(shí)行雙軌制，即能夠?qū)⑼恋貜脑块T大證里分到各戶的，先辦理分戶土地證，再辦理后續(xù)變更登記；因地方政策原因不能夠辦理分戶土地證的，建議以技術(shù)手段解決，即在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書中，只記載房產(chǎn)權(quán)力，不標(biāo)注土地使用權(quán)。

3、登記結(jié)果實(shí)時(shí)匯交國(guó)家和省的問題

根據(jù)國(guó)家和省關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)接入工作的通知，我市6月底已頒發(fā)新證的三縣11月底前必須接入國(guó)家級(jí)信息平臺(tái)。市局已和北京世紀(jì)安圖科技發(fā)展數(shù)碼有限責(zé)任公司溝通，公司已著手準(zhǔn)備相關(guān)工作，現(xiàn)需施甸、昌寧及時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)專線從縣局架設(shè)至縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心，且各地需購(gòu)置好前置機(jī)，9月23日前上報(bào)數(shù)據(jù)接入申請(qǐng)表，為數(shù)據(jù)聯(lián)接上報(bào)做好準(zhǔn)備。

4、原已頒發(fā)過“兩證”申請(qǐng)辦理抵押登記的問題。不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理，必須房地一體登記，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是發(fā)證的基礎(chǔ)，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)是登記發(fā)證的關(guān)鍵信息，不可缺少。建議實(shí)時(shí)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，按照申請(qǐng)人申請(qǐng)情況，實(shí)時(shí)進(jìn)行補(bǔ)測(cè)補(bǔ)錄，完成數(shù)據(jù)整合，形成不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)。

抵押登記業(yè)務(wù)對(duì)原有證書不變不換，登記業(yè)務(wù)辦理必須具備登記數(shù)據(jù)方可辦理，在辦結(jié)之后，由登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，原有證書繼續(xù)有效，也可據(jù)權(quán)利人申請(qǐng)直接換發(fā)新證。

5、房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中改變土地用途、容積率及超占面積、私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、稅費(fèi)未繳納完畢、土地使用權(quán)設(shè)定抵押登記等原因?qū)е略擃愰_發(fā)項(xiàng)目業(yè)主在取得房產(chǎn)證后無法辦理土地使用權(quán)分戶、轉(zhuǎn)讓、抵押登記的問題。

待房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善相關(guān)手續(xù)，補(bǔ)繳稅費(fèi)后或注銷相抵押登記后再行辦理。

6、存量數(shù)據(jù)整合經(jīng)費(fèi)測(cè)算問題

存量數(shù)據(jù)整合工作因各地房、地基礎(chǔ)調(diào)查工作開展情況存在差異，數(shù)據(jù)質(zhì)量和數(shù)量也各不相同，因此每宗地?cái)?shù)據(jù)整合需投入的工作量也不一樣，導(dǎo)致數(shù)據(jù)整合經(jīng)費(fèi)難以測(cè)算和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。目前，江西省不動(dòng)產(chǎn)登記局委托江西省國(guó)土資源勘測(cè)規(guī)劃院編制了《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)經(jīng)費(fèi)測(cè)算說明》，該《說明》依據(jù)國(guó)家測(cè)繪局2002年1月28日發(fā)布的《測(cè)繪工程產(chǎn)品價(jià)格》和財(cái)政部、國(guó)家測(cè)繪局2009年2月5日發(fā)布的《測(cè)繪生產(chǎn)成本定額》、《測(cè)繪工程產(chǎn)品困難類別細(xì)則》，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》和《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)技術(shù)規(guī)范（試行）》進(jìn)行系統(tǒng)歸納梳理而成的，對(duì)我市各縣（市、區(qū)）不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)經(jīng)費(fèi)測(cè)算有一定借鑒意義。在國(guó)家、省、市沒有出臺(tái)新的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)經(jīng)費(fèi)測(cè)算或定額之前，該《說明》可作為不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建庫(kù)工作過程中進(jìn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算和經(jīng)費(fèi)支付的參考。